| Summary: | Mastergradsoppgave innen eiendomsutvikling ved Universitetet for miljø- og biovitenskap. Institutt for landskapsplanlegging. 30 stp. This is a study of how real estate developers in Hammerfest are acquiring development property. The study is based on documents of real estate transactions, and interviews of four different developers in Hammerfest, and one developer in Oslo. The acquisition in Hammerfest is then compared with acquisition in Oslo and Hedmarken based on former studies. I have discovered that developers in Hammerfest are acquiring most of the development property from the local government that owns a significant amount of space in the town area. Developers use options for acquiring space, and that allows smaller development companies to work with property development.Denne masteroppgaven har følgende problemstillinger: Hvordan erverver utviklere i Hammerfest utviklingseiendom? Hvordan skiller ervervene i Hammerfest seg fra tilsvarende erverv i Oslo og Hedmark? Er det noen erfaringer vi kan ta fra Oslo og Hedmark og bruke i Hammerfest, eller motsatt? Delproblemstillinger er: · Har utviklerne en fastlagt strategi for akkvisisjon av utviklingseiendommer? · Hvordan søker man etter utviklingseiendommer? · Bruker utviklerne tomteportefølje? · Hvor mye utgjør tomtekostnadene av prosjektets kostnader? · Hvilket avtaleverk benyttes ved akkvisisjon? o Er det direkte kjøp, opsjonsavtaler, eller andre modeller som benyttes? o Hvilke forbehold tas i avtalene? For å undersøke hvilke avtaleverk som er vanlig å bruke i Hammerfest har jeg kartlagt boligprosjektene de ti siste årene, og utført dokumentundersøkelse for å kartlegge hvilket avtaleverk som har blitt benyttet. Jeg har også intervjuet fire eiendomsutviklere i Hammerfest hvor to av disse har gjennomført prosjekter tidligere og tre av disse har prosjekter under utvikling. For å ha et sammenligningsgrunnlag i Oslo og Hedmark har det blitt undersøkt resultater fra tidligere mastergradsoppgaver som omhandler dette. Det har også blitt gjennomført et intervju med OBOS Nye Hjem for å få direkte kjennskap til akkvisisjon i Oslo. I Hammerfest er de mest benyttede søkemetodene etter utviklingseiendom aktive områdebefaringene og bruk av eget nettverk. Det er få ferdige regulerte tomter til salgs i Hammerfest, så utviklerne må i stor grad ha en prosjektidé selv, og da er både områdebefaringer og behovskartlegging gjennom eget nettverk viktige faktorer for å lykkes. Utviklerne i Hammerfest er små utviklere ofte med bare én ansatt og ett prosjekt. Strategien til utviklerne påvirkes av dette og de er forsiktige med å ta på seg mer enn de har kapasitet til. De ti siste årene er det to utviklere som har hatt mer enn et prosjekt med mer enn 15 boliger. Utviklingsselskapene blir ofte til som følge av at de har akkvirert en tomt som de har tro på, eller at de var grunneier fra før av. Det er i hovedsak to avtaleverk som brukes for akkvisisjon i Hammerfest. Direkte kjøp og opsjon fra kommunen om kjøp eller videreføring av festekontrakt. Ved direkte kjøp akkvirerer utviklerne grunn av private grunneiere. Opsjon får utviklerne når de har en privat reguleringsplan på grunn hvor kommunen er grunneier. Da får de opsjon på kjøp av eiendom når den er ferdig regulert, eller opsjon på at kjøperne av ferdig bolig får feste tomten av kommunen. I Hammerfest hadde ikke utviklerne noe bevisst forhold til tomteportefølje med tomter under regulering som blir ferdig regulert ved jevne mellomrom. Tre av fire hadde riktignok et stort prosjekt som sikret de tilgang til årlig ønsket produksjon av boliger i 6-10 år. 4 Tomtekostnadene i Hammerfest er lave. For utviklerne som ble intervjuet var tomtekostnad inkludert regulering og utbyggingsavtale i gjennomsnitt 12,5 % av de totale prosjektkostnadene. Da var både utviklerne som hadde akkvirert privat grunn og kommunal grunn medregnet. For de av utviklerne som bare hadde akkvirert grunn av kommunen var råtomtekostnaden tilnærmet null da de som oftest videreførte festekontrakter. Medregnet kostnader til utbyggingsavtale med kommunen og reguleringskostnader ble likevel tomtekostnadene rundt 10 % av den totale prosjektkostnad for de som hadde ervervet grunn fra kommunen. Den største forskjellen fra Hammerfest og Oslo på søkemetoder var at utviklerne i Oslo ofte brukte meglere som søkemetode for å finne utviklingseiendom. Dette gjorde ikke utviklerne i Hammerfest som i stor grad benyttet aktive områdebefaringer. Begge steder var nettverk viktig i søk av utviklingseiendom, men for utviklerne i Oslo besto nettverket av hele organisasjonens nettverk, mens det i Hammerfest i hovedsak besto av en enkelt persons nettverk. Selve akkvisisjonsmetoden som var mest brukt i Oslo var direkte kjøp, og gjerne av ferdig regulert tomt. I Hammerfest var det ikke vanlig med ferdig regulerte tomter på markedet, slik at de måtte ofte selv regulere eiendom og benytte opsjoner for å sikre seg rettigheter til utviklingseiendommer. Hedmark og Hammerfest hadde nokså like metoder for søk. I Hedmark hadde respondentene et bredere spekter av søkemetoder og hadde i tillegg til aktive områdebefaringer og nettverk oppgitt undersøkelse av kommunale planer og direkte henvendelser fra grunneier som viktige søkemetoder. I Hedmark var direkte kjøp det mest benyttede avtaleverk for akkvisisjon. I LNFR og uregulerte områder var opsjonsavtaler den mest benyttede metoden i Hedmark. Det som skilte Hammerfest og Hedmark var at det var lite regulert tomt tilgjengelig i Hammerfest, og således ble opsjonsavtaler generelt mer benyttet enn i Hedmark. I Hedemarken1 ble opsjonsavtaler mest brukt av småhusutbyggere, og opsjonspremien var ofte lav. Bruken av opsjonsavtaler i kombinasjon med videreføring av festekontrakter ved utvikling av boligeiendom skilte seg ut i Hammerfest i forhold til både Oslo og Hedmark. I Oslo var ikke dette et benyttet avtalevek, mens det i Hedmark ble benyttet på fritidsboliger. Utviklere i Hammerfest kan lære av utviklerne i Oslo og Hedmark i forhold til en bevisst porteføljestrategi. Kanskje burde utviklerne i Hammerfest jobbe med flere og mindre tomter slik at de kan ha en portefølje som er ferdig regulert med jevne mellomrom. Utviklerne i Oslo og Hedmark kan lære av utviklerne i Hammerfest på den kreative delen. Utviklerne i Hammerfest er ikke store og finansielt sterke, så de finner løsninger med opsjonsavtaler og videreføring av festeavtaler som avtaleverk ved akkvisisjon. Dette er med på å redusere risiko, og denne måten som er oppsøkende mot grunneier kan kanskje brukes i større grad i Oslo og Hedmark.
|
|---|