| Summary: | Íbúðaverð í Reykjavík hefur mikið verið rannsakað og eru verðbreytingar mældar og lagðar fram í mánaðarlegri vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu af Þjóðskrá Íslands. En vísitölur byggðar á meðaltalsverðum segja ekki alla söguna því undirliggjandi áhrifaþættir fasteignaverðs eru margir og mismunandi eftir svæðum borgarinnar. Í þessari ritgerð eru rannsökuð áhrif fjarlægðar frá miðborg Reykjavíkur á íbúðaverð. Margvíðri línulegri aðhvarfsgreiningu er beitt á svæðisskipt raunverð þinglýstra kaupsamninga á tímabilinu 1981-2013 og þannig eru áhrif staðsetningar einangruð frá öðrum áhrifaþáttum. Áhrifin eru sett fram sem hallatala verðlínu fasteignaverðs við hvern kílómetra sem farið er frá miðborginni í átt að útjaðri borgarinnar. Einnig er leitt út fræðilegt líkan byggt á kenningum David Ricardo um virði staðsetningar íbúðaverðs og eru niðurstöður þess bornar saman við niðurstöður aðhvarfsgreiningarinnar. Fræðilega Ricardo-líkanið er síðan notað til að spá fyrir um þróun á verðhallatölunni til skamms tíma og til langs tíma. Niðurstöður leiða í ljós að marktæk áhrif fjarlægðar frá miðbæ eru ekki til staðar á árunum 1981-1996, en á árunum 1997-2013 eru áhrifin marktæk. Á árunum 1997-2004 var hallatala fjarlægðar nokkuð stöðug, eða í kringum -5.000 kr. á fermetra. Það er að segja fermetraverð lækkar um 5.000 kr. fyrir hvern kílómetra sem farið er frá miðbæ. Hallatalan jókst stöðugt á árunum 2005-2007 í kjölfar innkomu viðskiptabankanna á íbúðalánamarkað og fór mest í -18.140 kr. árið 2007. Eftir hrun dró snöggt úr hallanum en hann snéri aftur við eftir árið 2010 og stóð í -14.909 kr. árið 2013. Samanburður raunhallatölu við fræðilegt líkan leiðir í ljós að markaðurinn fylgir fræðilega líkaninu með eins árs seinkun en fylgnin mældist 89,3%. Fræðilega líkanið er því hægt að nota til að spá fyrir um þróun verðhallalínunnar. Spániðurstöður gefa til kynna að verði tillögur nýs aðalskipulags Reykjavíkur 2010-2030 að veruleika og gangi forsendur skipulagsins um breyttar ferðavenjur borgarbúa eftir þá verði hallatala ...
|
|---|