Er boligmarkedet i Oslo overpriset? : En økonometrisk analyse av boligmarkedet i Oslo

• Main Author: Fritzner, Jørgen
• Other Authors: Farooq Akram
• Format: Master Thesis
• Language: Norwegian Bokmål
• Published: 2011
• Subjects: VDP::210; Bergen; Fallet; Finnes; Fuller; Stige; Tromsø
• Online Access: http://hdl.handle.net/10852/17024; http://urn.nb.no/URN:NBN:no-32196

I denne oppgaven analyseres utviklingen av boligprisene i Oslo fra 4. kvartal 2000 til og med 4. kvartal 2010. Prisene i Oslo har steget betraktelig mer enn andre store byer i Norge, som blant annet Bergen, Trondheim og Tromsø, helt siden 1985. Tidligere forskning publisert i Norge, analyserer boligprisene på nasjonal basis. Svakheten ved å gjøre en slik analyse er at den kan utelate effekten av at enkelte byer kan være overpriset, samtidig som andre byer ikke er det. I tillegg kan det og være slik at dersom boligprisene i de andre byene “drives” av boligprisene i Oslo, vil det være nyttig for å kartlegge den samfunnsøkonomiske balansen å undersøke hvorvidt prisene i Oslo nå er over et nivå som er forenlig med makroøkonomiske variable. For å svare på problemstillingen har jeg satt opp en økonometrisk modell. Under visse forutsetninger vil man kunne benytte avviket mellom faktisk boligpris og modellbestemt boligpris til å svare på om boliger nå er overpriset. Boligprisrelasjonen utledet fra en invertert etterspørselsfunksjon for konsumentenes etterspørsel etter bolig, er mye brukt i litteraturen. Denne relasjonen sier at boligprisene bestemmes av inntekt, boligrelaterte kostnader og antall eksisterende husstander. Ved å diskutere boligpriser i makroøkonomisk sammenheng, kan en trekke konklusjoner om at flere andre variable som for eksempel befolkningsøkning, prestasjoner på børsen eller økning i antall single, vil kunne påvirke boligprisene. I denne analysen blir arbeidsinntekt, rente, arbeidsledighet, antall ferdigstilte boligkvadratmetere og befolkningsendringer benyttet til å undersøke hva som driver boligprisene både på kort og lang sikt. Tilbudet av boliger vil på kort sikt kunne sees som gitt, men på lengre sikt vil det være mulig å tilpasse boligbyggingen til etterspørselen. Dette følger av at dersom boligprisene er høye, så vil en forvente at det vil bygges flere boliger. Derfor kan det antas at etterspørselseffektene slår mest ut på kort sikt. I tillegg til at boligprisene drives av de fundamentale forklaringsfaktorene nevnt over, vil det antas at boligprisene også drives av ikke-fundamentale forhold som markedspsykologi. Store avvik mellom fundamentalpris og faktiskpris, som kan forklares med markedspsykologi, og som har gitt tydelig opphav til reaksjon i prisene, blir i denne oppgaven omtalt som en boligboble. Modellen i analysen er på feiljusteringsform. I modellen kreves det at alle variablene som inngår skal være stasjonære. I denne analysen bekreftes dette med en Augmented Dickey-Fuller test, med unntak av testresultatet for restleddet til langtidssammenhengen for boligprisene. På grunn av at restleddet til langtidssammenhengen inngår som forklaringsvariabel i feiljusteringsmodellen, eksisterer det et argument i litteraturen mot å analysere boligpriser på denne måten. Det finnes publisert forskning som avdekker at variablene i langsiktssmodeller for boligpriser ikke danner en stasjonær sammenheng. I denne analysen blir det ikke bekreftet at langtidssammenhengen vil ha stasjonære restledd, men det sterke teoretiske belegget for at boligprisene skal drives av et sett med fundamentalvariable også på lang sikt blir benyttet til å veie opp for svake testresultater som kan komme av et lite datasett. Videre avdekkes det at boligprisene kan bestemmes av en sammenheng av rente, arbeidsinntekt og arbeidsledighet på lang sikt. På kort sikt vil den viktigste driveren være renten, mens arbeidsledighet og boligprisen i forrige periode også har en innvirkning. Ved å inkludere en estimert modell for konsumentenes forventninger blir det sjekket hvor mye av avvikene fra fundamentalprisen, denne modellen kan forklare. For dette tiåret indikerer analysen at vi har hatt to mindre bobler. Ved inngangen til 2002 var boligprisveksten sterk drevet av positive forventninger. Konsumentenes forventninger drev boligprisen til nivåer langt over fundamentalprisen, og senere samme år førte dette med seg en korreksjon. Som følge av finanskrisen fikk boliger en negativ prisvekst i 2008, for så å stige markant ved inngangen til 2009. Mye av fallet under finanskrisen kan også forklares med skift i forventningene, og situasjonen blir betegnet som en omvendt boble. Analysen indikerer avslutningsvis at det per 4. kvartal 2010, ikke er noe avvik av betydning mellom faktisk pris og modellbestemt pris. Dette betyr at avviket er så lite at det kan like gjerne skyldes normale svingninger rundt fundamentale og ikke-fundamentale forhold. Dette betyr at boligprisene i Oslo ikke er overpriset per 4. kvartal 2010, hverken i forhold til sitt kortsiktige eller langsiktige nivå, og den sterke prisveksten vi opplever er drevet av endringer i fundamentale forklaringsfaktorer.